¿Seña o reserva?

En esta edición trataremos las diferencias entre reserva y seña, términos que muchas veces son considerados análogos, pero que tienen funciones jurídicas diferentes.

En primer lugar, cabe señalar que la reserva inmobiliaria carece de regulación específica en nuestro ordenamiento legal. A pesar de su frecuente utilización con carácter previo a la suscripción de un boleto de compraventa, todavía no se ha legislado al respecto. Es así que la práctica conformó ciertas reglas sobre el instituto bajo análisis.

Por su parte, los juristas la han definido como “la entrega de una suma de dinero en ese concepto por parte del interesado, obligándose el agente a darle prioridad de compra a este sobre determinado bien, retirándolo de la oferta de venta por breve plazo”. Esta facultad está dentro de su órbita, en virtud del servicio de corretaje prestado sobre dicho inmueble a requerimiento de la parte vendedora. Además, debe dar aviso de la existencia de un potencial comprador con el fin de posibilitar negociaciones entre las partes a efectos de concretar la operación.

En cuanto a las distinciones de ambos conceptos, podemos sostener que la reserva y la seña no difieren mucho de su utilidad, pues ambas están encaminadas a asegurar la concreción de una operación y se consideran como “a cuenta de precio”.

Una de las diferencias que podemos encontrar entre ellas, es que en la seña la frustración del negocio por culpa de una de las partes obliga a la otra a devolver el doble de la misma o, en su caso, perderla. En la reserva, tal cancelación obliga a su íntegra devolución, sin duplicación alguna.

Lo expuesto, permite concluir que el contrato de reserva se encamina, al igual que la seña, a la concreción del ulterior contrato de compraventa. Se reserva la propiedad y se la retira de la oferta por un breve lapso de tiempo. Si bien el vendedor puede recibir otras ofertas, siempre dará prioridad al reservante, el cual tiene la posibilidad de arrepentirse (perdiendo la reserva) o seguir adelante con el negocio.

Desafortunadamente, la usual retención del monto depositado en concepto de reserva ha motivado numerosas controversias y denuncias. Al tratarse de un contrato innominado no regulado, que se establece a través de la autonomía de la voluntad de las partes, queda librado a nuestra responsabilidad el hecho de asesorarnos bien y estudiar cada una de las cláusulas que forman el contrato. Las partes tienen derecho a solicitar que se les muestre el texto, para evaluar las cláusulas que la componen y realizarle las modificaciones pertinentes. Sin embargo, debemos reconocer que algunas de las inmobiliarias en vistas a realizar la operación, solamente buscan apresurar a la parte reservante a que deje el dinero primero y evalúe después. Esta “urgencia” es la que originará un problema posterior.

Autor: Damián Jorge Demirdjian

Artículo publicado en la edición de marzo del diario “El Talar Noticias”.

20 comentarios
  1. Diego
    Diego Dice:

    Buen día Dr. Mi consulta es la siguiente: la inmobiliaria me debe poner en conociemiento cuales son las diferencias entre una reserva de compra y una seña?. En diciembre entrege dinero a una inmobiliaria y me hizo firmar una reserva, yo pensando que lo hacía en calidad de seña, el propietario no quiso vender a ultimo momento. Que puedo hacer? Puedo reclamar algo mas alla de la devolución del dinero? Era una compra a traves de credito uva, ahora el banco me hace un recálculo del credito a la tasa de interés actual que es muy superior a la de diciembre, ademas la segunda tasación la debo abonar yo y tbn los gastos de escribanía. Le agradecería mucho una respuesta. Gracias por su tiempo.

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    • Claudia
      Claudia Dice:

      Diego, estoy en la misma posición que vos, tuviste alguna respuesta a esto? se solucionó tu problema? Te devolvieron la seña mas el doble como indica el articulo 1059 del código civil?

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    • Centro Jurídico
      Centro Jurídico Dice:

      Buen día Diego,

      Gracias por contactarse con el Centro jurídico para la resolución de conflictos. A fin de poder asesorarlo como corresponde, le sugerimos que se comunique telefónicamente al 4522-2498 para coordinar una cita. En ella, podrá detallarnos el problema en cuestión y acercarnos la documentación (contratos, recibos, notas, cartas, etc.) que nos permita evaluar la situación y orientarlo de la mejor manera para resguardar sus derechos y patrimonio.
      Nuestro horario de atención es de lunes a viernes, de 15:30 a 19:30 hs.
      Quedamos a su disposición.
      Saludos.

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  2. claudia
    claudia Dice:

    Buenas tardes, mi consulta es la siguiente; hace 7 meses señe una propiedad que todavia no pude escriturar; siempre hay una falta de papeles, tengo derecho a reclamar dicha seña al haber pasado tanto tiempo a la inmobiliaria?
    La realidad es que ya estoy cansada de que me tomen el pelo y no quiero realizar la operacion.

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    • admin
      admin Dice:

      Estimada Claudia,

      Gracias por contactarse con el Centro jurídico para la resolución de conflictos. A fin de asesorarla como corresponde, le sugerimos que se comunique telefónicamente al 4522-2498 para poder concertar una cita. En ella, podrá detallarnos el problema en cuestión. Además, tomaremos vista de toda la documentación relativa al asunto (seña, contrato, recibos, etc.). Con todos esos elementos, le indicaremos los pasos legales a seguir a fin de resguardar sus derechos y patrimonio.
      Nuestro horario de atención es de lunes a viernes, de 15:30 a 19:30 hs.
      Quedamos a su disposición.
      Saludos cordiales.

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  3. Jimena
    Jimena Dice:

    Hola qué tal. Yo señe una casa , en la cual, no tengo la conformidad de la venta por parte de los vendedores. La cuestión es que en el momento de escriturar , se negaron a presentar la documentación requerida por la escribana, por lo que se cae la operación. La inmobiliaria no nos quiere devolver la seña. Que puedo hacer. Saludos. Gracias.

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    • Centro Jurídico
      Centro Jurídico Dice:

      Gracias por contactarse con el Centro jurídico para la resolución de conflictos. A fin de poder asesorarla como corresponde, le sugerimos que se comunique telefónicamente al 4522-2498 para coordinar una cita. En ella, podrá detallarnos el problema en cuestión y acercarnos la documentación (contratos, recibos, notas, cartas, etc.) que nos permita evaluar la situación y orientarla de la mejor manera para resguardar sus derechos y patrimonio.
      Nuestro horario de atención es de lunes a viernes, de 15:30 a 19:30 hs.
      Quedamos a su disposición.
      Saludos.

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  4. Francisco
    Francisco Dice:

    Buenos dias, una consulta?, yo hice una reserva en una inmobiliaria ad referendum de credito hipotecario, el tema es que yo deberia haber escriturado la semana pasada pero por el tema de la suba del dolar se me hizo imposible poder realizar la operacion, algo que seguramnte le ha pasado a todos los que estaban en mi situacion. Ahora la consulta es? que sucede con la reserva que deje en la inmobiliaria? segun ellos la pierdo, de hecho ya se la entregaron a la vendedora, es correcto eso o puedo reclamar algo, muchas gracias, saludos.

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  5. Natalia
    Natalia Dice:

    Buenas tardes ! Me podran ayudar
    En diciembre del 2017 reserve una casa con un monto de 2000 dolares . El banco autorizo el prestamo pero ecribania de la parte vendedora no entrego a tiempo los papeles . volvi al banco y me dijeron que tengo que iniciar el prestamo nuevamente por no entregar los papeles a tiempo .
    Lo que necesito saber es si la inmobiliaria me tiene qye devolver la reserva o algo de ella ya que no seguiremos adelante porque tendriamos que iniciar todo otra vez y nos daran menos monto porque el dolar aumento
    Muchas gracias! Disculpen las molestias

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  6. Marcela
    Marcela Dice:

    cuando dice reserva y luego en el texto dice seña de ley ¿se puede pedir la devolución del doble? ¿q sea ad referendum, quita la posibilidad de pedir la devolución de la reserva más el importe duplicado? Entregué el mes de adelanto, llevé las garantías y me cambiaron el precio, aumentando $mil, luego de dos semanas de haber entregado eso ¿la reserva/seña no congela las condiciones de precio, el depósito, las cuotas de alquiler, etc? gracias

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    • Centro Jurídico
      Centro Jurídico Dice:

      Estimada Marcela, gracias por contactarse con el Centro jurídico para la resolución de conflictos. A fin de poder asesorarla como corresponde, le sugerimos que se comunique telefónicamente al 4522-2498 para coordinar una cita. En ella, podrá detallarnos el problema en cuestión y acercarnos el instrumento suscripto por las partes, que nos permita evaluar la situación y orientarla de la mejor manera para resguardar sus derechos y patrimonio.
      Nuestro horario de atención es de lunes a viernes, de 15:30 a 19:30 hs.
      Quedamos a su disposición.
      Saludos.

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  7. lorena
    lorena Dice:

    Buenas tardes, yo para alquiler un departamento en enero 2019, me proponen reservar el dpto con una reserva de $3500 donde se detallan proporcionales por 15dias, como yo dije que solo reservaba por 15dias porque no podi areservar por mes completo de diciembre. la pregunta es, es normal que en el desglose de lo que yo deba pagar ellos incluyan proporcional de impuestos, y expensas?? no estando yo viviendo hasta enero. solo reserva. aguardo. Me gustaria mandarles adjunto detallado reibido pero no se por donde enviarlo.

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  8. Centro Jurídico
    Centro Jurídico Dice:

    Buenas tardes Lorena,

    Gracias por contactarse con el Centro jurídico para la resolución de conflictos. A fin de poder asesorarla como corresponde, le sugerimos que se comunique telefónicamente al 4522-2498 para coordinar una cita. En ella, podrá detallarnos el problema en cuestión y acercarnos la documentación (contratos, recibos, notas, cartas, etc.) que nos permita evaluar la situación y orientarla de la mejor manera para resguardar sus derechos y patrimonio.
    Nuestro horario de atención es de lunes a viernes, de 15:30 a 19:30 hs.
    Quedamos a su disposición.
    Saludos.

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  9. silvia gallinari
    silvia gallinari Dice:

    Hola alquile mi dpto en Mar del Plata para 1ra. quincena de febrero por inmobiliaria el dia 6 de enero , los inquilinos ingresaron ayer, pasaron la noche y hoy fueron a la inmobiliaria alegando que el dpto no tiene señal de celulares, cosa que no es cierta, yo no tengo un I Phone y puedo comunicarme y ningun inquilino anterior se quejó. la inmobiliaria tomo mi reserva para alquilarles otro dpto. y solo les cobró la noche. tengo derecho a reclamar la seña? ya que el dpto. se lo reservé 30 dias.
    Saludos
    Silvia

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    • Centro Jurídico
      Centro Jurídico Dice:

      Buen día Silvia,

      Gracias por contactarse con el Centro jurídico para la resolución de conflictos. A fin de poder asesorarla como corresponde, le sugerimos que se comunique telefónicamente al 4522-2498 para coordinar una cita. En ella, podrá detallarnos el problema en cuestión y acercarnos la documentación (seña o reserva, contrato, recibos, etc.) que nos permita evaluar la situación y orientarla de la mejor manera para resguardar sus derechos y patrimonio.
      Nuestro horario de atención es de lunes a viernes, de 15:30 a 19:30 hs.
      Quedamos a su disposición.
      Saludos.

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  10. Sergio
    Sergio Dice:

    Mi consulta es x una compra.de.una casa.el.vendedor pedia el.monto de.450 x.una casa. La.cual.tiene un boleto conpra venta entre el.y el.antiguo vendedor. Cuando.yo.me.propuse a comprarle.la casa a este. Me.dijo que.iva a certificar ese boleto y aun no.lo.iso.yo.le.entregue un vehicull x 280.mil.y un dinero en efectivon de 43 mil quedando un saldo de 123mil a su favor.el.cual yo debo pagarle cuando venda ka vasa.donde.eatoy viviendo.cosa que aun no la vendo y ek.me.apura con esa suma y si.no.me.amesa de disolver el.negocio.

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    • Centro Jurídico
      Centro Jurídico Dice:

      Buenas tardes Sergio,

      Gracias por contactarse con el Centro jurídico para la resolución de conflictos. A fin de poder asesorarlo como corresponde, le sugerimos que se comunique telefónicamente al 4522-2498 para coordinar una cita. En ella, podrá detallarnos el problema en cuestión y acercarnos la documentación (contratos, recibos, notas, cartas, etc.) que nos permita evaluar la situación y orientarlo de la mejor manera para resguardar sus derechos y patrimonio.
      Nuestro horario de atención es de lunes a viernes, de 15:30 a 19:30 hs.
      Quedamos a su disposición.
      Saludos.

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