La “letra chica” en el contrato de alquiler: las expensas

Si usted es inquilino y tiene a cargo el pago de las expensas, debe conocer qué gastos le corresponden pagar.

En nuestra columna anterior afirmamos que el escenario habitacional de nuestra nación había sufrido cambios relevantes a raíz de factores como la falta de crédito hipotecario, los precios elevados de las propiedades en relación al salario promedio y la nula capacidad de ahorro de la mayor parte de la población.
Como consecuencia de ello, hubo un crecimiento en la demanda de locaciones que, sumado a la falta de oferta existente en el área metropolitana, propiciaron el abuso no sólo en los montos solicitados por los propietarios sino también en las cláusulas contractuales que regirán el alquiler; y, ante esta situación, una de las opciones más accesibles a la hora de independizarse y abandonar el hogar parental es el alquiler de un inmueble.
Es indudable la necesidad de asesoramiento respecto de los derechos y obligaciones vigentes en toda locación de inmuebles. Por eso, en esta oportunidad, analizaremos los aspectos más controversiales relativos al pago de expensas.
El artículo 8 de la ley 13.512 de propiedad horizontal prescribe: “Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta…”.
Desafortunadamente, no existe una norma jurídica que establezca con exactitud cuáles gastos son ordinarios y cuáles extraordinarios, pero eso no quita que puedan identificarse de acuerdo a su contexto.
Las expensas comunes están contempladas en el inciso c del artículo 9 de la ley mencionada, pero amén de citarlas como parte de las obligaciones previstas en el reglamento de copropiedad, no expresa otra cosa.
Esto ha generado muchísimos malos entendidos y no menos problemas judiciales al ser confundidas las expensas “comunes” con las “ordinarias”.
En primer lugar, debemos tener muy en claro que toda expensa es común porque se refiere a “todo el consorcio”. Esto quiere decir que las expensas comunes están conformadas por las expensas “ordinarias” y “extraordinarias”.
Las primeras son las que surgen del movimiento regular de los fondos mensuales del consorcio. Contemplan tanto los gastos fijos como así también los previstos en el “Fondo de Prorrateo”, el cual, a su vez, incluye los gastos “líquidos” previstos por estimación.
Estas expensas, a su vez, pueden ser “fijas”, “variables” o “mixtas”. Si son fijas, el monto a prorratear es siempre el mismo y se calcula previamente en base a un estimativo. Si son “variables” se hará en base a lo erogado mensualmente y si son “mixtas” se combinará gastos fijos con gastos variables.
Muchas de estas modalidades han estado sujetas a los procesos económicos vigentes en el país, siendo las de carácter variable las más acordes en épocas inflacionarias como la actual y las fijas en períodos medianamente estables.
Por otro lado, las expensas de carácter extraordinario surgen ante la necesidad del consorcio de afrontar gastos que están más allá de lo usual. Pueden crearse en base a un imprevisto de carácter no urgente; para reponer el Fondo de Reserva como consecuencia de haber tenido que recurrir a él para paliar un inconveniente de carácter urgente; o de acuerdo a una acción planificada como renovar matafuegos o ascensores.
Como inquilino debe saber que no debe hacerse cargo de los gastos extraordinarios como así tampoco de los correspondientes al Fondo de Reserva ya que son fondos de capitalización exclusivos de los copropietarios. De modo que, tanto uno como el otro deberán estar correctamente discriminados en la liquidación de expensas a efectos de no concurrir con los gastos de su locador. En caso de que por alguna índole estos montos estuviesen unificados, el propietario deberá coordinar el detalle discriminatorio de expensas con el administrador para trasladárselo al locatario.

Autor: Damián Jorge Demirdjian

Artículo publicado en la edición de mayo del diario “El Talar Noticias”.

2 comentarios
  1. Romina Kondratiuk
    Romina Kondratiuk Dice:

    Cual es el valor en porcentaje que un inquilino debe pagar de expensas en relación al valor del alquiler? Es el 10 o 15%? Donde encuentro este dato? Quien puede ayudarme?gracias.

    Responder
  2. Centro Jurídico
    Centro Jurídico Dice:

    Estimada Romina,

    Gracias por contactarse con el Centro jurídico para la resolución de conflictos. A fin de poder asesorarlo como corresponde, le sugerimos que se comunique telefónicamente al 4522-2498 para coordinar una cita. En ella, podrá detallarnos el problema en cuestión y acercarnos la documentación (contrato de alquiler, recibos, liquidaciones de expensas, etc.) que nos permita evaluar la situación y orientarla de la mejor manera para resguardar sus derechos y patrimonio.
    Nuestro horario de atención es de lunes a viernes, de 15:30 a 19:30 hs.
    Quedamos a su disposición.
    Saludos.

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