Boleto de compraventa: ¿contrato preliminar o definitivo?

En el pasado se debatió acerca de los efectos legales del boleto de compraventa. Por un lado se postulaba su caracterización como contrato definitivo de compraventa. Otro sector de la doctrina, sostenía que se trataba de un contrato preliminar.

Lo primero que debe señalarse, es que la concepción del boleto de compraventa como un precontrato en que las partes se obligan a escriturar tiene fundamento legal en nuestro Código Civil. El artículo 1184 de ese cuerpo normativo, establece que deben ser formalizados mediante escritura pública los contratos que tuviesen por objeto la transmisión de bienes inmuebles en propiedad o usufructo. Por su parte, el artículo 1185 prescribe que los contratos que debiendo ser hechos en escritura pública lo fuesen por instrumento privado, no quedan concluidos como tales mientras no se otorgue tal escritura. Sin embargo, quedarán concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pública.

A pesar de lo descripto, en los tribunales se ha afirmado que el comprador por boleto privado tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato de venta. Es así que el juez debe otorgar la escritura en caso de resistencia del vendedor.

Esto último nos permitiría decir que carece de sentido considerar al boleto privado como una simple promesa y no como un contrato definitivo de compraventa. Cuando las partes firman un boleto consideran que una vende y la otra compra. Tienen en mira el bien inmueble y su precio. Se comprometen a cumplir recíprocamente las obligaciones asumidas y consideran que la escritura se hará a efectos de transferir el dominio. En otras palabras: el tenedor mediante boleto de compraventa tendrá la posesión legítima del inmueble, pero la transferencia del dominio operará con la escritura pública.

Lo expuesto nos obliga a aclarar un aspecto más que importante: ¿qué sucede en caso de embargo o concurso contra el vendedor sobre el inmueble vendido a través del boleto?

Nuevamente el Código Civil tiene la respuesta. Es así que el artículo 1185 bis resuelve que: “Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe, serán oponibles o al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el 25% del precio…”.

Más allá de que la norma citada se refiere sólo al caso de concurso o quiebra del deudor, hoy se entiende que también es aplicable a las ejecuciones individuales. Por lo tanto, en caso de colisión entre el boleto y el embargante, debe darse prioridad al primero.

En suma, el boleto de compraventa es perfectamente válido entre las partes y oponible a terceros, siempre que se cumplan ciertos requisitos como haberse pagado el 25% del precio haya o no posesión.
Por todo lo expuesto, cabe concluir que el poseedor por boleto tiene una posesión legítima. Sin embargo, la transferencia del dominio sólo se hará efectiva a través de la escritura pública.

Autor: Damián Jorge Demirdjian

Artículo publicado en la edición de abril 2012 del diario “El Talar Noticias”.

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